Min lokala hjälte

Din bostad – en dold skuldbomb

Mitt i:s granskning visar att många, framför allt nybildade föreningar, är skuldsatta till tänderna – och att en ränteökning kan bli en skuldmäll för din privatekonomi. Foto: Åsa Sommarström
Mitt i:s granskning visar att många, framför allt nybildade föreningar, är skuldsatta till tänderna – och att en ränteökning kan bli en skuldmäll för din privatekonomi. Foto: Åsa Sommarström
Läste du årsredovisningen när du köpte din lägenhet?
Det borde du ha gjort. Mitt i:s granskning visar att många, framför allt nybildade föreningar, är skuldsatta till tänderna – och att en ränteökning kan bli en exploderande skuldbomb för din privatekonomi.

För en bostadsrättsförening med låga eller inga skulder spelar det mindre roll om räntorna går upp. Men i en förening med höga lån lever bostadsägarna däremot mera farligt.

Om räntorna går upp är det inte bara bostadsägaren som kan få problem med lånen – också bostadsrättsföreningen drabbas – samtidigt.

Fakta

Här är de högst belånade föreningarna i Bromma

1. Mariehäll. Extralån för en lgh på 70 kvm = 1, 36 miljoner. Föreningens lån 19 297 per kvm.
2. Norra Ängby. Extralån för en lgh på 70 kvm = 1,14 miljoner. Föreningens lån 16 372 per kvm.
3. Blackeberg. Extralån för en lgh på 70 kvm = 990 000. Föreningens lån 14 198 per kvm.
4. Råcksta. Extralån för en lgh på 70 kvm = 924 000. Föreningens lån 13 200 per kvm.
5. Beckomberga. Extralån för en lgh på 70 kvm = 922 000. Föreningens lån 13 174 per kvm.

Källa: allabrf.se

Mitt i har tittat på ett femtiotal olika bostadsrättsföreningar i Stockholm och upptäckt att det är främst relativt nybildade föreningar som dras med stora skulder – ibland sexfaldigt mer än vad som rekommenderas enligt ekonomiexperter.

Ett exempel i Bromma är en förening i Mariehäll som har 19 297 kronor i skuld per kvadratmeter. För en lägenhet på 70 kvm innebär det ett extralån på 1,36 miljoner för den enskilda lägenhetsinnehavaren.

Problemet med hög belåning är att det kan få stora konsekvenser för den egna plånboken om räntorna skulle gå upp.

– Som boende drabbas man dubbelt av en räntehöjning. Avgifterna riskerar att sticka i höjden samtidigt som kostnaden för de egna lånen ökar, säger Mats Lindbäck på Bostadsrätterna, landets största bostadsrättsorganisation.

När han tittar på årsredovisningar är det belåningsgraden han kollar upp först, eftersom det har så stor betydelse för föreningens ekonomi och om det finns risk för att bli avgiftshöjningar.

Och höjs avgiften kan det också få konsekvenser för lägenhetens pris. Låneräntan är tillsammans med uppvärmningen normalt de stora avgiftsposterna i lägenhetens avgift.

– Och med en ökad avgift riskerar lägenheten att falla i värde, säger Mats Lindbäck.

Men han vill inte måla upp en alltför svart bild. Allt ska sättas i relation till vad lägenheten kostar. Ofta är en lägenhet i en förening med sämre ekonomi billigare.

Enligt Magnus Löfgren, jurist och ekonom på företaget Jurideko som arbetar med bostadsrättsföreningars ekonomi, är snittbelåningen ungefär 6 000 kronor per kvadratmeter, även om det varierar beroende på föreningens ålder.

– En belåning över 10 000 kronor per kvadratmeter är högt. Särskilt i äldre föreningar, och man bör vara uppmärksam på hur det påverkar föreningens ekonomi, säger han.

Enligt Hampus Dahlstedt som är VD på sajten allabrf.se har omkring 8 procent av föreningarna i Stockholmsområden ekonomier där man bör dra åt sig öronen.

Vad beror det här på?

– En del föreningar har blivit mer kortsiktiga i sin planeringshorisont. Medlemmar bor en kortare period vilket gör att de skjuter över problem på framtida medlemmar. Tar du upp ett lån slipper du höja avgiften i framtiden. Det är ganska alarmerande. Föreningar sparar i regel för lite.

Nationalekonomen Annika Creutzer, privatekonomisk expert, tror inte att räntorna kommer att stiga inom den närmsta tiden. Men hon håller med om att det är bra att vara medveten om man köper in sig i en högt belånad förening eller inte.
– Just nu är det bra läge för föreningarna att binda sina lån, eftersom det är ett extremt lågt ränteläge. Räntorna kan bli ännu lägre, men det är inte troligt, säger hon.

Fakta

Det ska du kolla i årsredovisningen

Att läsa årsredovisningen är inte det lättaste. Här är fem grejer att hålla utkik efter:

 

1. LÅNEN. Relationen mellan eget kapital och lånat kapital berättar hur trygg man kan vara om avgiftens utveckling. Om föreningen har 10 miljoner i lån och en bostadsrättsinnehavare har tio procent andel i föreningen är du egentligen ansvarig för en tiondel av föreningens lån, med andra ord en miljon.

 

2. TOMTRÄTTSAVGÄLD. Hyr föreningen marken eller äger man den? Risk för hyreshöjning när avtalet förnyas.

 

3. ENERGIPRESTANDA. Uppvärmningskostnader som sticker i väg påverkar ekonomin påtagligt. Kolla energideklaration, som säger hur bra kåken är i förhållande till liknande hus.

 

4. UNDERHÅLL. Hur ser det ut i reparationsfonden? Finns det pengar om husets tak plötsligt skulle behövas läggas om.

 

5. GLÖM INTE ATT VARA SKEPTISK. Ser det klokt och vettigt ut. Är det en rishög till kåk jag flyttar till, ekonomiskt sett, eller är det mesta fixat. Mycket glöms ofta bort att stoppas in i årsredovisningen. Ring gärna någon i styrelsen och prata med mäklaren.

Fakta

Så räknar du ut din förenings lån

Exempel: Du bor i Brf Korthuset där skulderna är 10 miljoner kronor och den totala bostadsytan 500 kvm.

10 000 0000/500 = 20 000 kronor lån per kvm.
10 000 kronor per kvadrat och uppåt = högt. Kolla upp hur det påverkar föreningens ekonomi.

Källa: Jurideko