Skyhöga hyror för nyproduktion på Östermalm

KTH-studenten Emil Gillberg, 25, betalar 8 400 kronor för en tvåa i Hjorthagen.
KTH-studenten Emil Gillberg, 25, betalar 8 400 kronor för en tvåa i Hjorthagen.
21 599 kronor i månaden. Så mycket kostar den dyraste nyproducerade lägenheten på Östermalm just nu.
På nio år har snitthyrorna för nya hyresrätter i innerstan ökat med 45 procent.
– Det är ohållbart, säger Erik Elmberg på Hyresgästföreningen.

I kvarteret Kosterhavet i attraktiva Norra Djurgårdsstaden finns några av stadens modernaste studentlägenheter.

”Måste både jobba och plugga”

Här kostar en etta på 30 kvadrat omkring 7 300 kronor i månaden. Det är över 70 procent av studiemedlet för en heltidsstudent.

– Om man ska bo här måste man både jobba och plugga. Jag tror att nästan alla här gör det, säger Ludvig Lindberg, 27.

Ludvig Lindberg, 27.

KTH-studenten Emil Gillberg, 25, bor i samma trappuppgång med sin flickvän. Just nu betalar de omkring 8 400 kronor i månaden för en tvåa på 40 kvadratmeter.

– Det är dyrt, så det är tur att vi är två. Man skulle aldrig kunna hyra en tvåa på egen hand i det här området, säger han.

Hur mycket är du beredd att betala för ditt boende?

– Jag skulle nog kunna lägga 50 procent av min inkomst på hyran, i alla fall som student. Men i framtiden är det klart att man vill bort från det här och kanske köpa något.

Ökat med 45 procent

Långt ifrån alla har råd att bo i en nyproducerad hyresrätt i Stockholms innerstad.

I fjol kostade en nyproducerad fyra i innerstan i snitt 17 214 kronor i månaden, enligt statistik från Bostadsförmedlingen. För en etta ligger snitthyran på 9 200 kronor.

Och priserna stiger. Kvadratmeterhyran för en nyproducerad lägenhet i innerstan har ökat med omkring 45 procent mellan 2007 och 2016, visar Mitt i:s genomgång.

– Det är ohållbart, säger Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.

Historisk skillnad

Flera hyresvärdar har börjat lätta på reglerna, men i många fall krävs fortfarande en inkomst på fyra gånger hyran.

– Det är allvarligt. Vi måste börja tänka på framtidens generation. Var ska de bo? För många är en svindyr nyproduktion det enda alternativet, säger Erik Elmgren.

Erik Elmgren, Hyresgästföreningen.

En jämförelse mellan boendekostnaden för det ägda och hyrda boendet kan ge en bild av utvecklingen.

I Stockholm är månadskostnaden för en ny hyresrätt på 70 kvadratmeter i snitt 4 600 kronor högre än för en motsvarande bostadsrätt. En historisk skillnad, enligt Hyresgästföreningen. Orsaken tros vara det extremt låga ränteläget och den eskalerande bostadsbristen.

– De som bor i bostadsrätt har rätt till ränteavdrag och ROT, medan hyresgästerna måste acceptera extremt höga hyror för att ha någonstans att bo, säger Erik Elmgren.

”Pågår en parallell marknad”

Det finns tre sätt att bestämma hyran för nyproduktion: presumtionshyra, bruksvärdeshyra eller förbestämda hyror. Det senare alternativet gör det möjligt för hyresvärdarna att sätta hyror utan att förhandla med Hyresgästföreningen.

Det är riskfyllt, eftersom det möjliggör för hyresgästen att överklaga hyran till Hyresnämnden. Men enligt Hyresgästföreningen är det få som utnyttjar den möjligheten.

– Folk är beredda att betala. Annars har de ingenstans att bo, säger Erik Elmgren.

Enligt Fastighetsägarna, som representerar både privata och allmännyttig byggherrar i Stockholm, har de förbestämda hyrorna blivit vanliga bland hyresvärdar i innerstan. I flera nyproduktionsområden sätts hyresnivåerna långt innan hyresgästerna flyttar in.

– Det pågår en parallell marknad, säger Billy McCormac, vd för Fastighetsägarna i Stockholm.

”Det är sjukt att det ska vara så dyrt”, säger Annelie Zetterlund, 45.

Skälig nivå

Trots det menar han att nyproduktionshyrorna ligger på en rimlig nivå.

– Fastighetsägare sätter i princip aldrig hyror som skulle kunna ifrågasättas i en prövning i Hyresnämnden. Hyrorna är på en skälig nivå utifrån hur marknaden ser ut, säger han.

Att det skulle vara ekonomiskt lönsamt att bygga hyresrätter är enligt honom en ”sanning med modifikation”.

– Det finns fortfarande höga kostnader förknippat med att bygga hyreslägenheter. Marken är jättedyr och blir dyrare i och med de höjda tomthyrorna. Med alla kostnader som bakas in kan man inte sätta de hyresnivåer man kanske skulle vilja. Det är helt uteslutet. De billiga hyresrätter som staden efterlyser kommer man inte att få till via nyproduktion.

Finns det inte en risk att man bygger lägenheter som ingen vill ha?

– Om man står där med tomma lägenheter, då kommer man att sänka priset för att få in folk. Men finns det en marknad och en skälig nivå som människor är beredda att betala så kommer hyrorna att sättas utifrån det. Det är så marknaden fungerar.

Fakta

Här är Östermalms dyraste nyproduktion

Femma. Älgpassgatan, Hjorthagen: 21 599 kronor i månaden, 126 kvadratmeter.

Fyra. Hårdvallsgatan, Hjorthagen: 20485 kronor i månaden, 121 kvadratmeter.

Trea. Jaktgatan, Hjorthagen: 17 446, 86 kvadratmeter.

Tvåa. Älgpassgatan, Hjorthagen: 14 096 kronor i månaden, 77 kvadratmeter.

Etta. Bobergsgatan, Norra Djurgården: 10 023 kronor i månaden, 54 kvadratmeter.

Källa: Bostadsförmedlingen