År 2020 fick bostadsrättsföreningen Smyrna på Sandhamnsgatan på Gärdet i Stockholm ett chockbesked. Statens fastighetsverk, som äger marken, ville höja den årliga hyran för marken från 1,9 miljoner kronor till 5,5 miljoner.

Det blev startskottet för en lång rättsprocess där föreningens markhyra – den så kallade tomträttsavgälden – har stötts och blötts i flera domstolar, vilket bland andra Dagens Nyheter rapporterat om.

Olika bud i domstolarna

I första instans sänkte mark- och miljödomstolen tomträttsavgälden till 3,35 miljoner kronor per år.

På nästa nivå, i mark- och miljööverdomstolen, hamnade hyran i stället på fem miljoner kronor per år. Det handlade alltså om en nivå inte långt ifrån fastighetsägarens ursprungliga krav.

År 2023 beviljade Högsta domstolen prövningstillstånd och nu har domen i högsta instans fallit. HD:s beslut innebär att bostadsrättsföreningen ska betala 2,9 miljoner kronor per år i tomträttsavgäld till Statens fastighetsverk.

Undvika drastiska kostnadsökningar

Högsta domstolen skriver att tomträttsavgälden ska sättas utifrån en skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Samtidigt är det upp till domstolen att göra en avvägning mellan fastighetsägarens och tomträttshavarens intressen.

"Den bedömningen kan innefatta hänsynstagande till intresset av att de boende inte drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar", skriver Högsta domstolen i en kommentar till beslutet.

I fallet med Brf Smyrna bedömer Högsta domstolen, bland annat utifrån rapporter från Konjunkturinstitutet, att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden kommer att ligga under två procent under perioden för det aktuella hyresavtalet.

Därför menar HD att en avgäldsränta på 1,75 procent är rimlig, vilket kan jämföras med tre procent som Statens fastighetsverk har yrkat på.