I Stockholms innerstad kan en nyproducerad trea gå loss på 18 000 kronor i månaden. Bredvid kan en nyrenoverad lägenhet i samma storlek, i ett hus från förra sekelskiftet, ha en hyra på 14 000.
Om utvecklingen tågar på som den gjort på senare år kommer hyran i den nya lägenheten att sticka iväg allt mer – trots att den gamla lägenheten är mer eftertraktad.
Hyran ska sättas efter bruksvärdessystemet som avgörs av faktorer som kvalitet, modernitet och läge. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, menar dock att något annat kommit att väga tyngst: Byggår.
Trots att det inte ska spela in.
– Man kan säga att det finns ett system på pappret – där bruksvärde och standard ska styra – och ett i verkligheten där byggår styr, säger han.
Hans Lind, tidigare professor i fastighetsekonomi vid KTH.
Pressbild KTH
Nya system
För att få ett svar på varför det är så får vi backa bandet till millennieskiftet. Då fanns en oro över att det inte gick att få lönsamhet i att bygga nya hyresrätter. Svaret blev presumtionshyra. Den tillät högre hyresnivåer i nyproduktion vilket gjorde det mer lönsamt för fastighetsägarna.
– Poängen var en hög hyra i 10–15 år så investerarna kunde räkna hem vinsten, sedan skulle hyran gå ner.
Så har det inte blivit. Statistik från allmännyttan visar att nyproduktion behåller sina högre hyresnivåer, även om de fasats in i bruksvärdessystemet. Inte ens vid totalrenoveringar kommer äldre lägenheter upp i samma nivåer som nyproduktion.
Johan Christensson bor i Stockholmshems nyproduktion på Maria Prästgårdsgata, som han flyttade in i 2015. Hyran ligger på 19 500 kronor i månaden för en fyra på runt 100 kvadrat. Den ingår i bruksvärdessystemet. – Jämfört med en äldre lägenhet är det svårt att motivera vår hyra och våra procentuella ökningar innebär stor ökning i kronor. Det är saftigt, men vi har vant oss. Det är ett pris man får acceptera om man vill bo här. Äldre lägenheter tänker jag är något man kan få tag i om man är infödd stockholmare. Vi är nyinflyttade och då handlar det mycket om att gilla läget.
Pekka Pääkkö
Spel för gallerierna
I nämnder och domstolar när hyror förhandlas brukar man peka på att äldre lägenheter har lägre standard, men det är mest ett spel för gallerierna, enligt Hans Lind.
– Hyresgästföreningen är stark i innerstan och om de vill skydda hyresgästerna i det äldre beståndet mot stora höjningar måste de hävda att det finns en standardskillnad.
– Går ärende vid renovering till hyresnämnden blir det aldrig en höjning i nivå med nyproduktion, utan fastighetsägaren får höja med som mest 60–70 procent av det värdet.
Philippe Rodin hyr sedan fyra år tillbaka en nyrenoverad fyra på 74 kvadrat på Bellmansgatan av en privat hyresvärd. Huset är från 1970-talet och hyran ligger på 11 300 kronor. – Jag har svårt att se att vår lägenhet har sådan skillnad i standard att det motiverar att en nyproduktion har 80 procent högre hyra. Jag fick min lägenhet genom att vinna lotteriet; min mamma ställde mig i bostadskön dagarna efter att jag fyllt 18 år och jag hade tur. Jag hade gärna betalat lite mer i hyra om det gjorde att hyran i nya lägenheter kunde sänkas. Hyresmarknaden är ett av de största strukturella problemen vi har i storstäderna i dag.
Pekka Pääkkö
Ligger i topp
För att det ska vara mer rättvist har lägenheter med presumtionshyra på senare år fått en lägre procentuell årlig hyreshöjning än resten av beståndet. Men för många har det ändå betytt en högre ökning i faktiska kronor.
Och när presumtionstiden löpt ut väntar samma hyreshöjning i procent som för alla andra. Det gör att lägenheter byggda efter 2006 fortsätter ligga i topp.
– Systemet är trögt, det finns en enkelhet i att flera får samma höjning i procent. Det blir konstigt när man tänker på att de billigaste lägenheterna får lägst höjning. Men så länge bostadsköerna är långa och nyproduktion går att hyra ut så kör man.
– Däremot tror jag inte att det går att höja nyproduktioner med fem procent om året hur länge som helst. Marknaden kommer att säga stopp. Fastighetsägare vinner inte på hyror som ger tomma lägenheter eller hög omflyttning.
Clara Lindblom (V), bostadsborgarråd och ordförande i Svenska bostäder och Familjebostäder.
Tom M Kronestedt
"Spiken i kistan"
Grundproblemet är att hyran i nyproduktion är alldeles för hög, menar Clara Lindblom (V), bostadsborgarråd och ordförande i Svenska bostäder.
– Spiken i kistan var när investeringsstödet försvann.
Beslut att avveckla det statliga stödet togs 2021. Det kunde användas för att hålla nere kostnaderna att bygga nytt.
– Vi gör allt vi kan för att pressa produktionskostnader, men det stora problemet nu är kostnaden för finansiering, räntor och avskrivningar. Tyvärr har vi en obefintlig statlig bostadspolitik, där staten inte tar inte ger några stöd för att hålla ner hyrorna, säger Clara Lindblom.
Att byggår är den tyngsta faktorn i bruksvärdessystemet håller hon inte med om, men säger att systemet skulle behöva en översyn.
Ska utreda hyror
Bostadsminister Anders Carlsson (KD) menar dock att det var rätt att slopa investeringsstödet.
–Det var ett dyrt stöd som riskerade att gå till projekt som ändå skulle ha genomförts. Regeringen har däremot gett i uppdrag att utreda hur presumtionshyror bör kunna ändras under presumtionstiden. Syftet är att skapa goda förutsättningar för nyproduktion av hyresbostäder.