Barn plaskar i vattenpölar och springer i fodrade stövlar över gräset i höstskymningen vid Saltängens skola. Hos föräldrarna kokar det.

Trots protester ska skolan stängas och de drygt 100 eleverna flytta till Duvnäs skola en kilometer bort. 

Flytten skulle ha blivit av redan i somras men har nu flyttats fram till nästa sommar. Som Mitt i har berättat tidigare kommer kommunen ändå att få betala hyra till Rikshem fram till 2028.

Skolan ingick nämligen i en affär 2014 då kommunen sålde 39 fastigheter med skolor, förskolor och äldreboenden till Rikshem för 1,8 miljarder kronor.

”Parterna ska tillsammans verka för att optimera exploateringsmöjligheterna i syfte att tillskapa bostadsbyggrätter på Fastigheterna”, står det i kontraktet.

”Nacka + Rikshem = sant”

I dokumentet ”Nacka + Rikshem = sant” analyseras möjligheterna till att bygga bostäder på fastigheter med skolor, förskolor och äldreboenden som Nacka kommun sålde till Rikshem.

Johan Kristensen

I samband med försäljningen gjordes en analys av samtliga fastigheter. Materialet kallas ”Nacka + Rikshem = sant”. Det avslöjade NVP nyligen.

På satellitbilder kilas så många bostäder som möjligt in på fastigheterna tillsammans med utlåtanden om plus, minus och potential, visar dokumenten som Mitt i också har tagit del av. 

– Jag vet inte vad det är för papper eller hur det har kommit till. Jag vet att det var diskussioner inför försäljningen om hur fastigheterna skulle värderas. Då är det naturligt att gå igenom fastigheternas utvecklingsmöjligheter, det är ju det som bestämmer priset, säger kommunalrådet Mats Gerdau (M).

Saltängens skola är en av flera som har fått en guldstjärna. ”Stor potential. Här kan fler kvarter byggas. Skolan kan byggas i fler plan i ett kvarter och utyttja omkringliggande faciliteter som utemiljöer. Även söderslänten kan nog bekläs med bostäder.”

Tre olika värderingar gjordes av fastigheterna. Fastigheterna värderades till närmare 1,5 miljarder kronor i snitt. Men alla tre firmor värderade dem som samhällsfastigheter – inte som bostadsfastigheter som är betydligt värdefullare. Mats Gerdau ser inget konstigt i det.

– Om man kan bygga bostäder i utkanten av någon fastighet är det inte något fel. Men det handlar inte om att lägga ner hela skolor eller andra fastigheter, säger han.

Nackas största affär

Sommaren 2021 stoppade Skolinspektionen Frihab AB från att driva Akademiska skolan på Fidravägen i Fisksätra. Här har Rikshem fått bygglov av Nacka kommun att bygga 20 lägenheter i ett flerbostadshus.

Johan Kristensen

Rikshem betalade drygt 300 miljoner kronor ytterligare för ”utvecklingspotential och exklusivitet”. Affären på totalt 1,8 miljarder kronor blev Nacka kommuns största någonsin.

I utbyte skrev kommunen och Rikshem långa hyreskontrakt. Kommunen skulle hyra tillbaka skolor, förskolor och äldreboenden mellan 7 och 20 år. Totalt 111,5 miljoner kronor om året för 28 fastigheter.

Redan då stod det klart att även om inflation och hyreshöjningar uteblev skulle totalhyran överstiga 1,8 miljarder kronor.

– Jag känner inte igen den summan. Men lokaler kostar oavsett om du äger dem eller inte. Även om kommunen äger fastigheten får du kostnader för renoveringar och underhåll, säger Mats Gerdau. 

Nacka kommun använde pengarna från försäljningen till att betala lån och kunde minska räntekostnaderna med 18 miljoner om året. Å andra sidan gick kommunen miste om drygt 10 miljoner kronor i årshyra för de fastigheter som hyrdes ut till privata aktörer.

Revisionsbyrån Ernest and Young granskade 2019 Nacka kommuns affär med Rikshem på uppdrag av kommunens revisorer. Byrån var kritiska till att det ”saknades en dokumenterad analys” av vilka intäkter och kostnader försäljningen gav jämfört med om kommunen hade behållit fastigheterna.

Skenande hyror

Skuru skola – kommunens fjärde dyraste hyresobjekt – betalar kommunen 16,9 miljoner kronor till Rikshem för 2023. Stora delar av lokalerna stod tomma från 2020 till i höst när Ektorps skolas elever evakuerades hit. Fortfarande är delar av lokalerna tomma.

Johan Kristensen

Efter att inflationen började skena har också hyrorna höjts och kommunen förlängt de kortaste hyresavtalen. 

Som Mitt avslöjade tidigare i år har hyrorna för lokaler som kommunen hyr ökat med 44 miljoner kronor i år – 8 miljoner kronor mer än vad Alliansen sköt till i höjd skolpeng vid halvårsskiftet.

I strid med Rådet för kommunal redovisnings riktlinjer göms uppgiften i en fotnot i årsredovisningen. Kommunen ser i år över samtliga leasingavtal och kommer eventuellt redovisa kostnaderna annorlunda i kommande årsredovisningar.

Även om inflationen står helt still och kommunen inte förlänger ett enda kontrakt när löptiden går ut kommer kommunen att få betala närmare 2,09 miljarder kronor i hyra till Rikshem. 

”En väldigt dålig affär”

”Skrivkunniga grannar” alltså personer kan tänkas överklaga bygglov och detaljplaner betraktas som minus på flera fastigheter i dokumentet ”Nacka + Rikshem = sant”.

Johan Kristensen

Socialdemokraterna har hela tiden varit emot affären. Oppositionsrådet Johanna Kvist (S) tycker dessutom att kommunen sålde fastigheterna för billigt.

– Om syftet var att exploatera med bostäder gjorde vi en väldigt dålig affär. Jag blir förvånad över alltihop.

Mats Gerdau håller inte med.

– Det var en bra affär för kommunen. Vi gjorde den av två skäl. Det ena vara att minska vår låneskuld och få ner räntekostnaderna. Det har vi fått, vi har en god ekonomi med låg ränta. Socialdemokraterna har motsatt sig försäljningar på över fyra miljarder. Med deras politik hade vi haft räntekostnader på ytterligare 125-130 miljoner kronor varje år. Det andra skälet var att vi hade en fastighetsförvaltning som åtminstone vid tillfället inte var tillräckligt bra. Vi behövde få in en långsiktig professionell aktör som kan hämta in goda idéer från andra delar av Sverige, säger han.

”Konspirationsteorier”

Jenny Appelberg har dottern Kajsa, 8 månader, i en bärsele på magen. Hon har precis hämtat dottern Majken, 7, från Saltängens skola och sonen Sven, 4, från Saltängens förskola.

– Vad ska hända med dem? De säger att skolan läggs ner för att det saknas barn. Det är inte min bild. Jag kan inte låta bli att tro att det finns ett samband mellan avtalet som tecknades 2014 och att skolan läggs ner.

Mats Gerdau slår ifrån sig.

– Jag ger inte mycket för de här konspirationsteorierna att vi skulle sälja 2014 för att lägga ner Saltängens skola tio år senare. Vi har omkring 100 elever på skolan som rymmer nästan 300 elever. Då måste man ändå vidta någon åtgärd.