De nya hyresrätterna vid Malongenparken har fått en hel del uppmärksamhet. Här kostar fyrorna på 94 kvm 32 000 kronor i månaden. Hyresvärden Wallin bostad anser att hyran enbart speglar byggkostnaderna. Bland annat har det varit kostsamt att sanera marken.
Egensatta hyror
Hyrorna är egensatta, vilket betyder att de inte har förhandlats med Hyresgästföreningen.
– Jag vet inte hur det är i just det här fallet, men vissa privata hyresvärdar vill utmana hyressättningssystemet, genom att sätta egensatta hyror. De vill förhandla direkt med sina hyresgäster, säger Ida Borg, som forskar kring bostäder och segregation på Stockholms universitet.
Lång och kort sikt
Projektgruppen på Wallin bostad har uppgett att de har försökt komma överens med Hyresgästföreningen om en presumtionshyra.
”Vi redovisade vad huset faktiskt kostar att bygga och tillämpade Hyresgästföreningens beräkningsmodell. Men de tackade tyvärr nej.”
Om hyran är egensatt kan man som hyresgäst begära att få hyran prövad i hyresnämnden efter sex månader.
Ida Borg är forskare vid Kulturgeografiska institutionen på Stockholms universitet. Hon forskar om bostäder och segregation.
Privat
Enligt Ida Borg får höga hyror konsekvenser på både lång och kort sikt.
– På kort sikt spär det på segregationen. Det här är ett område där inkomsterna redan är väldigt höga. Det kommer inte precis flytta dit några fattiga personer.
På lång sikt kan det dock ge en bättre bild av hyresrätter som bostadsform.
– Det är jättebra att människor med hög inkomst också bor i hyresrätt.
Inlåsningseffekter
Vilka som flyttar in återstår att se.
– Det kan vara människor som flyttar till Stockholm som har höga inkomster men kort kötid. En risk är det som vi i forskningen kallar inlåsningseffekter; den höga hyran gör att de inte kan spara till en kontantinsats och blir ”låsta” till lägenheten.
Samtidigt lyfter Ida Borg att höga räntor påverkat synen på hyresrätter kontra bostadsrätter.
– Efter en lång period av höga räntor har människor fått känna på att bostadsrätter kanske inte är så kul hela tiden.
Så gör andra länder
Många aktörer på bostadsmarknaden sneglar också utanför Sveriges gränser för att inspireras.
– Man jämför bland annat med Finland. Deras version av allmännyttan riktas enbart till fattiga hushåll. I Danmark finns en annan typ av ägandeform där bostadsföreningar drivs som ideella stiftelser.
Bruksvärdesystemet och förhandlingsordningen är däremot unikt för Sverige berättar Ida Borg.
Renderad inspirationsbild från byggnadstiden. Så här skulle lägenheterna kunna se ut.
Wallin Bostad
Inte svåruthyrda
Mitt i har nyligen rapporterat om hyresrätter som är svåra att hyra ut, bland annat på grund av priserna, men den risken ser inte Ida Borg just här.
– Innerstan är ju attraktivt, samtidigt som det råder stor bostadsbrist. Jag tror inte att det kommer bli något problem att få de här uthyrda.
Något Projektgruppen på Wallin bekräftar: ”Det har varit ett enormt intresse. Huset blev snabbt helt uthyrt, människor var beredda att ge upp flera års kötid för att bo här.”
Hyra för 94 kvm: 32 000 kr/mån
Nu är snart de nya hyreshusen vid Malongenparken inflyttningsklara. Här blir hyrorna upp till 32 000 kr/mån för en fyrarummare. "Extremt" menar hyresgästföreningen.
De nybyggda hyresrätterna på Renstiernas gata 42 beräknas vara redo för inflytt i december. Det fem våningar höga huset rymmer 23 lägenheter.
Lägenheterna lades ut på Stockholms bostadsförmedling i slutet på september. Fyrarummarna på 90–94 kvm har en hyra på mellan 25 500 och 32 000 kr i månaden.
Kostnader för el samt en individuell mätning och debitering av varmvatten tillkommer.
Renderad bild från Erik Wallin. Inspirationsbild till hur lägenheterna kan se ut.
Wallin Bostad
"Extrema"
Hyresgästföreningen anser att hyrorna är alldeles för höga.
– Till och med för att vara Stockholm är de extrema, skriver Adam Hillawi, som är ansvarig för nyproduktion på Hyresgästföreningen Stockholm.
Vad anser ni är en skälig hyra?
– Det finns inget generellt svar på det då det beror på väldigt många saker. Men oavsett så ligger skälig hyra långt under vad de här vill ta ut.
Ettorna på 27–34 kvadratmeter hamnar däremot på 12 500–13 000 kr i månaden, vilket hyresgästföreningen inte tycker sticker ut lika mycket.
Svanenmärkt bygge
Byggherre och hyresvärd är bostadsbolaget Erik Wallin.
– Vi delar inte uppfattningen att lägenheterna är dyra. Hyrorna återspeglar kostnaden för att bygga huset. Fastigheten är centralt belägen på en tidigare bensinstation, vilket har medfört betydande saneringskostnader på stadens mark, skriver projektgruppen på Erik Wallin i ett mejl.
De lägger till att hög inflation också påverkat priserna. Husen är Wallins första Svanenmärkta bygge, vilket innebär att de måste uppfylla vissa miljökrav för att få märkningen.
Egensatt hyra
Hyran är egensatt, vilket innebär att hyresvärden inte har förhandlat med hyresgästföreningen.
– Förr var det väl vanligare att man satte hyran själv, men efter några rättsfall har fler hyresvärdar velat förhandla med oss. Det blir en trygghet, säger Adam Hillawi.
Enligt hyresgästföreningen hörde Erik Wallin av sig för att förhandla, men det blev ingen överenskommelse. Det finns heller ingen förhandlingsordning mellan parterna.
– Vi kan inte gå med på så höga hyror, säger Adam Hillawi.
Renderad bild från Erik Wallin. Så här kan de nya lägenheterna se ut.
Wallin Bostad
Överklagades till högsta instans
Enligt Stockholms bostadsförmedlingen har 540 anmält intresse för de sju fyrarummarna.
”Vi brukar inte se antalet intresseanmälningar som ett bra mått för att mäta lägenheternas attraktivitet med, utan använder oss av kötidmåttet (...) Eftersom lägenheterna i projekt Renstiernas gata inte är färdigförmedlade kan vi inte använda det måttet än,” skriver bostadsförmedlingen i en kommentar.
Som för många byggprojekt i Stockholm har det tagit tid, bland annat eftersom detaljplanen överklagades till Mark- och miljööverdomstolen. Den vann laga kraft i september 2021 och för ett år sedan satte Erik Wallin spaden i jorden och började bygga.
Vi delar inte uppfattningen att lägenheterna är dyra
Hyressättning
Om hyresvärden och hyresgästföreningen förhandlar kan hyresvärden välja mellan presumtionshyra och bruksvärdeshyra.
Presumtionshyra bestäms utifrån hur mycket byggnaden har kostat att bygga. Den kan under några år ligga på en högre nivå.
Bruksvärdeshyra bestäms utifrån hur hög hyran är för liknande bostäder i samma område. Även andra faktorer spelar in, till exempel standard och utrustning.
Egensatt hyra är när hyresvärden bestämmer hyran själv, utan att ha förhandlat med hyresgästföreningen.
Vid egensatt hyra kan hyresgästen begära att få hyran prövad i hyresnämnden sex månader efter inflyttning.
Källa: Hyresgästföreningen
Tidslinjen
2015: Markanvisning till Erik Wallin
2016: Detaljplanearbetet startar
2020: Detaljplanen antagen
2021: Detaljplanen vinner laga kraft
2023: Byggstart
2024/2025: Inflyttning
2025: Byggstart av torget under våren
Källa: Stockholms stad
Hyreshusen byggs för fullt vid Malongenparken
Johan Thornton
Kritiken mot monsterhyran: Extremt – till och med för Stockholm
För många nya hyresrätter – kötiden nere på noll
Stockholms bostadsmarknad översvämmas just nu av nybyggda hyresrätter som går att få utan någon kötid alls. Vissa lägenheter läggs ut flera gånger utan att någon anmäler intresse. "Hyresnivån gör det svårt att hitta hyresgäster till alla", konstaterar Bostad Stockholm.
Förra året kom det ut fler nybyggda lägenheter på Stockholms bostadsmarknad än på 50 år. Samtidigt pressades hushållens ekonomi av inflationen. Hyresnivåerna i nyproduktionen blev ett hinder för allt fler.
Plötsligt fanns lägenheter som inte gick att hyra ut.
– Det var ett delvis nytt fenomen på hyresmarknaden. För nyproducerade smålägenheter i mindre centrala lägen fanns det ibland inga intresserade överhuvudtaget, trots att vi annonserade flera gånger, säger Christer Edfeldt, vd för Bostad Stockholm.
Han tolkar det som en bristande betalningsvilja i kombination med ett stort utbud av liknande lägenheter.
För den som klarar inkomstkraven och accepterar att bo en bit ut från stan krävs det i dag inte någon kötid alls på flera platser. Att tacka ja innebär samtidigt att man förlorar sin ihopsparade kötid, vilket gör att många som köat lite längre tvekar.
Väntar på något billigare
– Frågan kan uppstå om det är bättre att vänta och fortsätta bo i andra hand tills det dyker upp något billigare och närmare stan, säger Christer Edfeldt.
Även om efterfrågan nu har börjat vakna till liv igen går det fortfarande att få ett hyreskontrakt i Spånga, Botkyrka eller Tyresö med bara några veckors kötid.
Emelie Nilsson har kommit ner i bostadskostnad, trots hög månadshyra i nybyggda Bromstensstaden.
Petter Beckman
– Jag köade inte mer än en månad, berättar trebarnsmamman Emelie Nilsson, som i somras flyttade in i en kompakt, nybyggd fyrarummare i Bromstensstaden med en hyra på 17 500 kronor i månaden.
För henne blir hyran ändå klart lägre än månadskostnaden för den bostadsrätt hon tidigare ägde i samma område.
Samma sak för Nilson Ocampo, som har kommit ner flera tusenlappar i månaden jämfört med sin tidigare bostadsrätt i Akalla.
Nilson Ocampo har gjort en vinst genom att hyra istället för att äga sin bostad.
Petter Beckman
– Nu kan jag i stället spara pengarna för att så småningom kunna köpa en villa när det blir dags att få barn, säger han.
14 000 inte så farligt
För Diana Lideborg, som just flyttat till Bromsten från Uppsala, kändes inte hyran runt 14 000 så farlig.
– Inte om man är två som delar på det. Och vi betalade ganska mycket i nyproduktion i Uppsala också, säger hon.
På bostadsföretaget Juli Living, som äger en del av de nya lägenheterna i Bromstensstaden tänker man långsiktigt.
– Vi har absolut märkt av att det tagit längre tid att hitta hyresgäster, särskilt till större lägenheter i mindre attraktiva lägen, säger Nasim Chowdhury, asset manager hos moderbolaget Nrep.
Nasim Chowdhury, Asset manager på fastighetsbolaget Nrep.
Pressbild
Ibland har nya lägenheter stått tomma i upp till fem, sex månader, berättar han. Då har man trappat upp marknadsföringen och testat alternativa förmedlingsvägar. I ett fall, i Slagsta strand, har man gett hyresrabatter under första året.
– Men vad jag vet har vi inte behövt sänka vare sig inkomstkraven eller hyresnivåerna. Vi tror på hyresrättsmarknaden, särskilt som flera andra aktörer har pausat sitt byggande. Bostäder kommer alltid att behövas, säger Nasim Chowdhury.
Så mycket behöver du tjäna
Aktuella erbjudanden hos Bostad Stockholm visar att hyran för en nybyggd trea på 75 kvadrat ligger runt 17 000 kronor. Ettor ligger runt 8 000-9 000 kronor i månaden. Den dyraste lägenheten som ligger ute nu är en 6:a i Järfälla för 27 240 kronor.
"En växande andel bostadssökande har svårt att klara sina boendekostnader", varnade den kommunala bostadsförmedlingen Bostad Stockholm i en rapport i våras.
Inkomstkraven varierar mellan bostadsföretagen. Ofta krävs en bruttoinkomst på 2,5 gånger årshyran, alltså minst 510 000 kronor om året för en nybyggd trea.
Källa: Bostad Stockholm
Många kötider under ett år
Hittills under 2024 har Bostad Stockholm förmedlat 2 595 hyreslägenheter i nyproduktion och 12 950 lägenheter i det äldre beståndet.
Den 1 oktober låg det 426 lägenheter ute på annons hos Bostad Stockholm, varav 239 (56 procent) var nyproducerade.
Av lägenheterna som förmedlats under 2024 hade 982 en kötid under ett år, 324 låg under 6 månader, medan 38 lägenheter hade mindre än en månads kötid.
I augusti var den kortaste kötiden19 dagar – en fyra i Bromstensstaden, Spånga.
Källa: Bostad Stockholm
Diana Lideborg och Nilson Ocampo är nyblivna hyresgäster i Bromstensstaden, ett av de nybyggda områden där det går att få bostad utan någon kötid alls
Petter Beckman